Taux d’amortissement des logements neufs : 3,5 % par an, jusqu’à 5,5 % sous conditions

Publié le 10/04/2026

L’investissement immobilier dans le neuf bénéficie d’un cadre fiscal particulièrement attractif grâce au mécanisme de l’amortissement comptable. Depuis les dernières évolutions fiscales, le taux d’amortissement des logements neufs est fixé à 3,5 % par an, et peut atteindre 5,5 % sous certaines conditions spécifiques. Une opportunité majeure pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en développant leur patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que l’amortissement immobilier ?

L’amortissement immobilier est un mécanisme comptable permettant de déduire chaque année une fraction de la valeur d’un bien immobilier de ses revenus locatifs. Contrairement à une charge classique, il ne s’agit pas d’une dépense réelle, mais d’une constatation comptable de la perte de valeur du bien dans le temps.

Ce dispositif concerne principalement les investisseurs en location meublée (LMNP ou LMP) ou les biens détenus via certaines structures à l’IS. Il permet de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers perçus.

Le taux d’amortissement de 3,5 % pour les logements neufs

Pour les logements neufs, le taux d’amortissement standard est désormais de 3,5 % par an. Ce taux reflète la durée de vie estimée du bâti et permet un amortissement linéaire sur environ 28 à 30 ans.

Concrètement, un investisseur peut amortir chaque année :

la valeur du bâti (hors terrain) ;
certaines dépenses liées à l’acquisition (frais de notaire, honoraires, mobilier).

Ce mécanisme améliore fortement la rentabilité nette après impôt d’un investissement immobilier neuf.

Comment atteindre un taux d’amortissement de 5,5 % ?

Sous certaines conditions, le taux d’amortissement peut être porté jusqu’à 5,5 % par an, ce qui représente un avantage fiscal considérable.

Conditions principales

Le taux majoré s’applique notamment lorsque :

le logement présente une haute performance énergétique ;
le bien respecte des normes environnementales renforcées (RE2020, labels spécifiques) ;
l’investissement s’inscrit dans une démarche de construction durable ou d’innovation énergétique.

Dans ces cas, la durée d’amortissement peut être raccourcie, permettant une déduction fiscale plus rapide.

Quels investisseurs sont concernés ?

Le taux d’amortissement de 3,5 % à 5,5 % concerne principalement :

les investisseurs en LMNP au régime réel ;
les loueurs en LMP ;
certaines sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

Il est particulièrement adapté aux investisseurs fortement fiscalisés cherchant à neutraliser l’imposition des revenus locatifs sur le long terme.

Avantages fiscaux et impact sur la rentabilité

L’amortissement des logements neufs permet :

de réduire significativement l’impôt sur les loyers ;
d’améliorer le cash-flow ;
de sécuriser la rentabilité à long terme ;
de lisser la fiscalité sur plusieurs décennies.

Dans certains cas, l’investisseur peut percevoir des loyers pendant de nombreuses années sans payer d’impôt sur ces revenus, grâce à l’effet cumulé de l’amortissement et des charges déductibles.

Les limites à connaître

Malgré ses avantages, l’amortissement immobilier comporte certaines limites :

la valeur du terrain n’est pas amortissable ;
l’amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global ;
une revente du bien peut entraîner une fiscalité sur la plus-value.

Il est donc essentiel d’intégrer cette stratégie dans une vision patrimoniale globale.

Pourquoi privilégier le neuf pour l’amortissement ?

Les logements neufs offrent plusieurs avantages :

moins de travaux à prévoir ;
conformité aux normes énergétiques ;
meilleure attractivité locative ;
amortissement plus long et plus stable.

Combiné à un taux d’amortissement avantageux, l’immobilier neuf constitue un outil d’optimisation fiscale puissant.

Conclusion

Avec un taux d’amortissement de 3,5 %, pouvant atteindre 5,5 % sous conditions, les logements neufs offrent une opportunité majeure pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité immobilière. Bien utilisé, l’amortissement permet de maximiser la rentabilité nette et de sécuriser un investissement sur le long terme.